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27/04/20

Décision du Conseil d’État

Historique

En novembre 2014, le Préfet de l’Aude a approuvé le PPRT autour notamment du site de la Société FRANGAZ situé dans la zone portuaire de Port-La-Nouvelle. La Société FRANGAZ a demandé l’annulation pour excès de pouvoir de cet arrêté devant le Tribunal Administratif de Montpellier (22 novembre 2016) puis devant la Cour Administrative de Marseille (13 juillet 2018) mais a été déboutée. Elle décide alors de se pourvoir devant le Conseil d’État.

Le débat

Il porte sur la possibilité pour l’exploitant de contester, à l’occasion d’un recours contre le PPRT, le montant qui sera mis à sa charge lorsque les mesures foncières prévues par le PPRT seront mises en œuvre.

La Société FRANGAZ conteste, à l’appui de sa demande d’annulation du PPRT, le coût estimé des mesures d’indemnisation dont elle pourrait être amenée à supporter la charge. Elle soutient, en outre, qu’elle est privée de tout recours utile pour contester l’indemnisation qui serait déterminée dans le cadre de l’exécution des mesures foncières prévues par le PPRT.

Par application des dispositions combinées des articles L 515-16, L 515-19, L. 515-8 et de l’article R 515-41 du code de l’environnement, le PPRT a pour objet, notamment, de délimiter des secteurs de délaissement et d’expropriation. Il comporte, en annexe, une information relative à « l’estimation des coûts des mesures qui restent susceptibles d’être prises ».

Décision du Conseil d’État

Le Conseil d’État a considéré que le PPRT n’a pas pour objet de fixer les modalités de financement des mesures foncières mais de donner une indication sur l’estimation du coût de ces mesures. Cette estimation n’est pas opposable aux décisions administratives de mise en œuvre des PPRT c’est-à-dire qu’elle ne fige pas l’évaluation des mesures foncières qui sont mises en œuvre progressivement.

Par ailleurs le montant évalué à l’occasion de la mise en œuvre des mesures foncières prescrites par le PPRT peut être contesté par l’exploitant à l’occasion d’un recours contre les décisions administratives relatives à ces mesures foncières de sorte qu’il dispose d’un recours effectif pour contester les montants de ces mesures foncières.

Ce qu’il faut retenir du raisonnement du Conseil d’État

  • Lors d’un recours contre le PPRT, c’est l’estimation indicative du coût des mesures foncières annexée au le PPRT qui peut être utilement contestée et non le montant qui sera mis à la charge de l’exploitant lors de la mise en œuvre des mesures foncières dans les secteurs de délaissement et d’expropriation.
  • Cette estimation n’a pas pour objet de déterminer le montant des indemnités versées aux propriétaires faisant l’objet de mesures foncières, ni de fixer les modalités de financement de ces mesures.
  • L’exploitant pourra contester le montant de l’indemnisation due au titre de ces mesures foncières à l’occasion du recours dirigé contre les actes administratifs pris dans le cadre de la mise en œuvre du PPRT.

 

CE n°424153 du 12 février 2020

 

08/07/16

Guide – procédure de délaissement

ceremaCe guide décrit les différentes étapes de la procédure, sur la place et le rôle des collectivités, tout en fournissant à ces collectivités ou à leurs groupements des « documents types » qui peuvent être utilisés dans la mise en œuvre opérationnelle de ces procédures. Il est basé sur des textes réglementaires et des connaissances accumulées dans le suivi de procédures de délaissement liées à un PPRT.

Pour toutes questions complémentaires, vous pouvez adresser un email à l’adresse suivante : mesuresfoncieres-pprt@developpement-durable.gouv.fr

Télécharger le guide

 

23/03/15

Des démolitions refusées

refuséA Mazingarbe, trois maisons ont été délaissées. Ces mesures foncières sont gérées par l’établissement public foncier (EPF) Nord-Pas-de-Calais qui a signé, en 2008, une convention opérationnelle avec la commune pour acquérir et démolir les biens. La commune a fait le choix de la démolition pour des questions de sécurité, pour éviter le vandalisme, les squats et les frais de gardiennage et, surtout, pour respecter le PPRT qui interdit tout usage futur. Les terrains situés au centre du village ne pouvant être laissés en l’état après la démolition des biens, l’EPF a donc mobilisé ses fonds propres pour neutraliser le foncier, le renaturaliser et l’intégrer dans la trame verte et bleue de la région.

Pour les collectivités, ce projet, son montage financier et l’implication de l’EPF aux côtés de la commune, est un exemple rassurant : des projets positifs peuvent naître d’un PPRT. La suite de l’histoire est moins rassurante…

Après une phase d’acquisition un peu longue, les démolitions peuvent aujourd’hui être lancées. Le 7 mai 2014, la demande de permis de démolir a été déposée et refusée. Considérant que ces démolitions portent atteintes aux monuments historiques environnants et que le bassin minier du Nord-Pas-de-Calais est inscrit au patrimoine mondial de l’Unesco, cette demande a reçu un avis défavorable. Il est conseillé, par ailleurs, de valoriser les biens dans un futur projet.

Nous savons que la mise en œuvre des PPRT est complexe tout particulièrement pour les mesures foncières. Nous savons, par exemple, que les collectivités risquent de devenir propriétaires de terrains pollués. Mais nous n’avions pas envisagé de telles difficultés. Le cas de Mazingarbe met clairement en lumière l’incompatibilité des réglementations à appliquer sur un même territoire. Ce n’est d’ailleurs pas le seul exemple. A Châteauneuf-lès-Martigues, l’instruction des permis de construire se révèle également problématique. Pour instruire les permis de construire, la commune doit respecter la réglementation thermique 2012 qui prévoit 60% d’ouvertures en façade sud et le PPRT qui limite à 30% les ouvertures sur cette même façade ! Que faire lorsque des réglementations entrent en concurrence ?

22/01/15

Prise en charge des coûts de démolition

La Députée Marie-Jo Zimmermann a demandé au Ministère comment la répartition des coûts de démolition ou de mise en sécurité des biens expropriés ou délaissés sont pris en charge pour les cas où la convention de financement des mesures foncières a été signée avant l’adoption de la loi DDADUE, laquelle introduit la prise en charge de ces coûts dans le financement tripartite Etat-Industriel-Collectivités.

La réponse du Ministère

Les financeurs doivent signer un avenant à la convention de financement des mesures foncières. Si tel n’est pas le cas, la répartition par défaut s’applique.

Consulter

26/11/14

Dossier Mesures foncières

(En amont de l’approbation) – Définir un protocole de fonctionnement avec les services de l’État
Un protocole de fonctionnement avec les services de l’État avec pour objectifs de :
– connaître les informations dont il faut disposer pour préparer la convention ;
– rassembler les informations pertinentes ;
– définir le nombre de réunions nécessaires pour préparer la convention ;
– définir les modalités d’information des propriétaires concernés : qui donne les informations et comment les partager ?
La coordination du travail en amont entre les futurs financeurs permet de sécuriser les administrés. Plusieurs communes nous ont, en effet, expliqué qu’elles étaient régulièrement sollicitées par les propriétaires désireux d’avoir des informations sur les démarches en cours et leur avancement.
Par ailleurs, il peut arriver que la procédure du PPRT amène le propriétaire à être informé, tout particulièrement des évaluations du prix de rachat, par les services de l’État sans que l’occupant-locataire ait été informé, ni la collectivité. Ces aspects doivent faire l’objet d’un travail entre les services de l’État et les collectivités, même si pour ces dernières, il paraît évident que l’État, qui prescrit le PPRT, doit donner la première information aux propriétaires concernés. Il est également indispensable de maîtriser la diffusion coordonnée de l’information pour éviter les impairs, les articles inopinés dans la presse, etc.

En théorie, les réunions des Personnes et Organismes Associées peuvent servir de cadre pour aborder ces différents points. Dans la pratique, il convient de prévoir des réunions de travail spécifiques sur invitation du Préfet. En outre, il est également souhaitable de mobiliser les services de l’État en organisant des réunions d’information dans la commune où seront conviés les propriétaires et les locataires concernés afin de clarifier les modalités de mise en œuvre du PPRT.

(En amont de l’approbation) – Prendre en compte les délais de délibération des collectivités
Prendre en compte les délais de délibération des collectivités suppose de :
– prévoir un temps de travail avec toutes les collectivités, notamment le Conseil régional et le Conseil général, qui financent les mesures foncières ;
– fixer les modalités à mettre à mettre en place pour définir le contenu de la convention et parvenir à sa signature.
(En amont de l’approbation) – Anticiper le devenir du terrain
Dans les différentes conventions étudiées, on constate que les coûts de démolition ou de mise en sécurité font soit l’objet d’une estimation très approximative soit d’un avenant signé ultérieurement.
Une nouvelle fois, il semble préférable de bien anticiper le devenir du foncier concerné dont la collectivité va devenir propriétaire et gestionnaire. Il convient d’identifier assez rapidement jusqu’à quel niveau la collectivité doit conduire la démolition du bâtiment concerné. Cela revient à s’interroger sur la nécessité de la démolition de tout ou partie du bâtiment en fonction des perspectives pour le projet futur. L’évaluation financière oriente le choix de la collectivité.
Le 18 novembre, lors de la journée technique, de nombreux participants ont évoqué deux points qui les inquiètent : la présence d’amiante et la pollution des sols. Deux points qui ne sont généralement pas ou mal anticipés dans les diagnostics.
Si le terrain s’avère pollué, les frais de dépollution peuvent être à la charge de la collectivité. Il s’agit donc d’anticiper cette situation au regard de l’usage futur du terrain, notamment pour identifier s’il y a des risques de pollution de l’environnement. Les coûts de dépollution peuvent devenir un élément dans la négociation avec le propriétaire.
(Après l’approbation) – La rédaction de la convention
Un guide de rédaction des conventions de financement des mesures foncières a été élaboré à l’initiative du MEDDE. Il précise le contenu des différents chapitres de la convention : son objet, le coût du financement, la répartition, les modalités de versement, les modalités en cas de changement d’exploitant ou de révision, le suivi de la convention. Le guide aborde également la question de la caducité, de la résiliation et de la résolution des litiges. Quelques-uns de ces points attirent l’attention et font l’objet de quelques commentaires :
La définition du prix
Il s’agit d’indiquer le prix d’acquisition, les frais, les taxes et la date de l’estimation foncière. Mais il faut également évaluer les frais de réemploi et lister les dépenses : démolition, éviction, indemnités accessoires, frais de réinstallation, perte de chiffre d’affaires, etc.
Ces estimations peuvent être présentées de façons très variables. Une évaluation bien par bien est parfois fournie mais, le plus souvent, c’est une enveloppe globale pour toutes les mesures foncières du PPRT qui est donnée. Afin de faciliter le suivi de la mise en œuvre, il paraît indispensable d’opter pour la première solution.
Le versement des sommes
Le versement de la part Etat est fait soit sur estimation finale soit sur service fait. Pour les collectivités, l’enjeu est important : l’inscription aux hypothèques peut prendre du temps et certaines collectivités ne peuvent faire l’avance.
Les modalités de paiement faisant appel à un tiers séquestre
Les parties peuvent convenir que les contributions financières sont versées à un tiers-séquestre afin d’en assurer la conservation et d’en garantir le versement pour les mesures foncières par la commune. La Caisse des Dépôts et Consignations, un établissement public foncier ou un notaire peuvent tenir le rôle de tiers séquestre.
Le comité de suivi
La mise en place d’un comité de suivi ad hoc de la convention est toujours prévue. Il a pour mission de veiller au respect des modalités de paiement auxquelles les parties se sont engagées dans la convention. Chaque partie dispose d’au moins un membre. Il se réunit à l’initiative du préfet ou à la demande d’au moins la moitié de ses membres.
Quelques rares conventions imposent une réunion régulière de ce comité. Garantir une réunion annuelle permet pourtant de s’assurer de la bonne application de la convention dans les temps impartis.
L’évolution du prix des biens expropriés et délaissés
Des indications peuvent être données en cas de trop perçu ou de moins perçu en fonction de l’estimation du bien qui est faite, chaque année, par France Domaine. Il est à noter que la révision du prix peut entraîner la révision de la convention si les écarts sont trop importants. Dans ce cas, il convient d’indiquer le délai pour réviser la convention. La modification se fera par un avenant signé par les parties. Des limites de majoration du coût initial peuvent être indiquées. Dans les différentes conventions étudiées, ces limites étaient très variables (10%, 15% ou 20%). Dans certaines conventions, la possibilité d’une évaluation tierce à celle de France domaine est envisagée.

13/09/14

Devenir des occupants en zone de délaissement

Selon l’article L.230-5 du Code de l’urbanisme :

BAO« l’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieur (…).».

Il ressort de cet article que, dès l’acte de vente conclu emportant transfert de propriété, le locataire n’a plus de droit à rester dans les lieux ce qui signifie qu’en l’absence de mention par la collectivité de son accord pour acquérir les locaux occupés, le bailleur devra faire en sorte que le locataire quitte les lieux. Mais, il est important de souligner que dans l’hypothèse où le locataire quitterait les lieux avant la fin du contrat de bail, ce dernier aurait droit à des indemnités d’éviction ou à être relogé.

27/11/13

PPRT d’Annecy – Mesures foncières : mode d’emploi

Les conventions
Ce PPRT fait l’objet de 3 conventions : une convention de financement des mesures foncières, une convention sur les conditions d’aménagement et de gestion des terrains, et une convention sur le programme de relogement des personnes expropriées.

Le 25 octobre, la région Rhône-Alpes a délibéré sur la convention de financement des mesures foncières. Cette convention concerne 4 expropriations sur la commune d’Annecy et 1 délaissement sur la commune de Seynod. Le coût total de ces mesures comprend les coûts d’acquisition, les frais et taxes se rapportant à la mise en œuvre des mesures, et s’élève à 3 749 000 euros.

La répartition des financements
Participent au financement :
* L’Etat et l’industriel DPHS à hauteur de 33% chacun ;
*Les collectivités : 18% pour la communauté de communes de l’agglomération d’Annecy, 10% du conseil général de la Haute-Savoie, et 5% du conseil régional de Rhône-Alpes.

Les communes d’Annecy et de Seynod ne participent donc pas au financement des mesures foncières. Pour autant ce sont elles qui vont acquérir les biens. En effet, les textes prévoit que la collectivité compétente en matière d’urbanisme est la collectivité acquéreur.

L’intervention de la Caisse des dépôts (CDC)
Pour la gestion des fonds, il a été décidé de faire appel à la Caisse des Dépôts et Consignations (le Préfet de la Haute-Savoie avait autorisé, par arrêté préfectoral, les contributeurs définis dans la convention de financement à consigner à la Caisse des dépôts). Un compte a été créé pour chacune des collectivités acquéreurs. La commune procède aux appels de fonds auprès des contributeurs, qui déposeront les fonds directement sur le compte de la CDC. La déconsignation des fonds sera effectuée dans un délai de 10 jours après la demande. Les appels de fonds seront effectués à hauteur d’un tiers par trimestre.
Point de vue de la Caisse Des Dépôts
Quel retour d’expérience faites-vous sur cette première convention de financement en Rhône-Alpes ?

Nicole MATIRON, responsable Consignations, Direction régionale Rhône-Alpes – L’État souhaitant sécurisé les engagements financiers des contributeurs, en attendant qu’ils soient versés aux bénéficiaires, la consignation sur décision administrative répondait à ses attentes. Outre la simplicité du dispositif, la consignation a permis d’individualiser les fonds et constitue, pour les acteurs locaux une solution rapide et innovante.

Comment la CDC accompagne-t-elle les collectivités dans cette démarche ?

Nicole MATIRON – A l’occasion d’une réunion plénière qui rassemblait tous les acteurs (Etat, Collectivités Locales, Entreprise) et aux côtés de la Direction Départementale des Finances Publiques de la Haute-Savoie, j’ai présenté le dispositif de la consignation et la manière dont il pouvait répondre aux attentes : Sécurité, traçabilité, simplicité, rapidité, gratuité de gestion et rémunération. Dans le dossier PPRT, la Caisse des dépôts joue pleinement son rôle de tiers de confiance et son engagement au service de l’intérêt général.

30/04/13

Intervention d’un EPF

Valérie Decize est directrice de l’ingénierie foncière à l’EPF Lorraine.

epflDepuis quand travaillez-vous sur la thématique des PPRT ?

L’EPF Lorraine a, dès 2007, inscrit les PPRT dans sa politique pluriannuelle d’investissement. Mais nous n’avons été saisis sur ce dossier qu’en 2012. Pour intervenir, l’EPFL doit, en effet, être saisi par une commune. Aujourd’hui, nous travaillons  sur les PPRT de Han-sur-Meuse et de Richemont. C’est donc une problématique nouvelle pour nous, sur laquelle nous avons un retour d’expérience limité et de nombreuses questions. Potentiellement, nous pouvons intervenir sur tout le territoire de la Région Lorraine.

Comment procédez-vous ?

La première étape est la signature d’une convention foncière entre l’EPF et la commune. Une convention, définissant les modalités de la délégation et les missions de l’opérateur, doit alors être signée entre l’opérateur foncier et la collectivité. Dans le cas où la collectivité compétente est différente de la collectivité expropriante, l’initiative d’intervention d’un opérateur foncier est détenue par la collectivité expropriante.
Ensuite, nous menons en parallèle la gestion foncière, les négociations et la reconversion. L’EPF peut gérer toutes les procédures à la place de la collectivité : enquête publique, négociation, gestion du terrain, la perception des participations des industriels et de l’État. La commune ne paie qu’à la rétrocession.

A Richemont, est-ce que le terrain nu sera valorisé ?

Pour l’instant, la commune n’envisage rien.

Conseillez-vous de démolir le bien ?

Oui ! Et je conseillerais même de le faire rapidement. Pour des questions de coûts, de risque de vandalisme, de frais de gardiennage, la commune a intérêt à démolir le bien dès que celui-ci est délaissé ou exproprié.

Avez-vous repéré d’autres zones d’ombres ?

Nous avons un cas où le bien délaissé est occupé. Que faire des bâtiments occupés lors de l’acquisition ? Quels sont les moyens légaux à notre disposition ?

09/03/13

Évaluations et indemnités

Les services des Domaines sont appelés à émettre des avis sur la valeur des biens immobiliers concernés par des mesures foncières. Ils doivent être sollicités par la collectivité en charge de l’expropriation, ou par l’organisme chargé par la collectivité de mettre en œuvre l’expropriation. Les Domaines s’engagent pour un an, au terme duquel leur avis doit être à nouveau sollicité.

En cas d’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation. (art. L 13‑13 du code de l’expropriation) :

  • Préjudice direct : il s’agit du préjudice qui résulte directement de la dépossession.
  • Préjudice matériel, le préjudice moral n’étant pas indemnisable.
  • Préjudice certain. A l’opposé, le préjudice seulement éventuel n’est pas indemnisable.

 

La Direction Générale des Impôts a défini quatre types d’indemnités :

  • une indemnité principale fondée soit sur la valeur vénale du bien, du fonds de commerce (ou d’industrie) ou de la valeur du droit au bail selon les cas ;
  • une indemnité de réemploi visant à compenser les pertes liées à l’activité ;
  • une indemnité d’éviction due au commerçant ou locataire régulier bénéficiaire du droit de renouvellement (art. L. 145-1 du code de commerce) ;
  • différentes indemnités accessoires pour les préjudices subis par l’entreprise liés à son déménagement (et pouvant avoir pour conséquence des licenciements, des frais de recherche de nouveaux locaux, des frais de publicité pour changement de lieu d’exploitation, etc.)

La plus-value est exonérée à deux conditions. D’une part, il doit y avoir eu déclaration d’utilité publique, ce qui interdit la cession volontaire aux collectivités locales au titre de l’opération. Deuxièmement, l’indemnité doit avoir été réemployée à 90 % pour l’acquisition d’un bien immobilier dans l’année qui suit.

Le juge des expropriations tranche en cas de contestation.

14/02/13

Qui finance?

En vertu de l’article L. 515-9 du code de l’environnement, les financeurs sont les parties prenantes de la convention de cofinancement des mesures foncières. Elles sont à minima l’État, les exploitants des installations à l’origine du risque et les collectivités territoriales ou leurs groupements compétents, dès lors qu’ils perçoivent la CET (contribution économique territoriale) dans le périmètre couvert par le PPRT.

Selon les cas, l’État s’engage à financer 25%, un tiers, ou 40 %, du coût total du financement des mesures foncières prévues par le PPRT.

Toute personne publique ou privée, qui souhaite financer les mesures, peut aussi le faire sans être signataire de la convention. Cette personne, qualifiée de « mécène », peut être une commune voisine, la société mère d’un exploitant, une société chargée de centraliser la gestion de trésorerie d’un groupe, ou encore la société ou le groupement chargé de gérer le parc foncier d’une entreprise ou d’une plate-forme industrielle.

Parfois la collectivité compétente (qui reçoit la CET) est différente de la collectivité expropriante (collectivité sur laquelle se trouve le terrain à exproprier). Dans ce cas, c’est la collectivité dite compétente qui participera au financement de l’ensemble des mesures foncières, même lorsque les mesures foncières sont réalisées sur des communes tiers.

La collectivité expropriante n’intervient pas dans la rédaction de la convention de financement. Pour autant c’est elle qui sera en charge de verser l’indemnité d’expropriation ou le prix d’acquisition en cas de délaissement au propriétaire du bien. Dans ce cas, les parts de financement de chaque partie seront reversées à la collectivité expropriante.

Consulter le guide mesures foncières